Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt sich früher oder später die Frage nach Maklercourtage und Provision: Wie hoch darf sie ausfallen, wer zahlt sie eigentlich, und was ist rechtlich überhaupt zulässig? Gerade weil sich die Regeln in den letzten Jahren geändert haben und sich zwischen den Ländern des DACH-Raums unterscheiden, herrscht bei vielen Eigentümern und Käufern Unsicherheit. Markus Masin legt bei jedem Mandat offen, wie sich die Provision zusammensetzt und nach welchen gesetzlichen Vorgaben sie berechnet wird, statt Auftraggeber mit unklaren Kostenpositionen zu überraschen.
Maklercourtage und Provision: Wie sie entsteht
Die Maklerprovision entsteht nicht automatisch mit der Beauftragung eines Maklers, sondern erst dann, wenn ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag durch die Vermittlung oder den Nachweis des Maklers zustande kommt. In Deutschland ist dieser Anspruch in § 652 BGB geregelt, in Österreich in § 7 Maklergesetz. Ohne wirksamen Hauptvertrag entsteht grundsätzlich kein Provisionsanspruch, unabhängig davon, wie viel Aufwand der Makler bereits investiert hat.
Seit einer Gesetzesänderung im Dezember 2020 gilt in Deutschland beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern eine wichtige Einschränkung: Wird der Käufer zur Zahlung eines Anteils verpflichtet, muss sich der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe an der Provision beteiligen. Diese Regelung soll verhindern, dass Käufer allein die Kosten der Maklerbeauftragung tragen, obwohl der Verkäufer den Makler engagiert hat. Zusätzlich muss der Maklervertrag in Textform vorliegen, eine mündliche Vereinbarung reicht nicht mehr aus.
Gilt die geteilte Maklerprovision auch beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie?
Nein, die gesetzliche Regelung zur geteilten Provision gilt in Deutschland nur beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher. Bei Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern oder wenn Käufer als Unternehmer auftreten, sind andere Vereinbarungen zulässig. Die Masins Consult SIA weist Auftraggeber in solchen Fällen frühzeitig darauf hin, welche Regelung im konkreten Fall greift.
Transparente Ausweisung
Für Eigentümer und Käufer ist es wichtig zu verstehen, wie die Provision im Vertrag dargestellt werden muss. Der Maklervertrag sollte die Höhe der Provision, den Zeitpunkt der Fälligkeit und die Bedingungen, unter denen ein Anspruch entsteht, klar benennen. Fehlt eine dieser Angaben oder ist sie missverständlich formuliert, kann das im Streitfall zulasten des Maklers ausgelegt werden.
Auch die Aufteilung zwischen den Parteien sollte transparent nachvollziehbar sein: Wird eine Doppelprovision vereinbart, bei der sowohl Käufer als auch Verkäufer einen eigenen Vertrag mit dem Makler abschließen, müssen beide Seiten über diese Konstellation informiert werden. Eine verdeckte Doppelvertretung ohne Zustimmung beider Parteien ist weder in Deutschland noch in Österreich zulässig.
Die Provision wird üblicherweise erst nach dem wirksamen Zustandekommen des Hauptvertrags fällig, in der Praxis meist innerhalb weniger Wochen nach der notariellen Beurkundung. Wichtig ist dabei, dass die Zahlungspflicht unabhängig davon besteht, ob der Käufer die Immobilie später tatsächlich finanzieren kann, sofern der Vertrag rechtswirksam geschlossen wurde. Deshalb lohnt es sich, bereits vor der Maklerbeauftragung zu klären, ab welchem Zeitpunkt genau die Provision geschuldet wird und welche Zahlungsfrist vereinbart ist.
Zu einer transparenten Provisionsvereinbarung gehören insbesondere:
- Schriftliche oder in Textform festgehaltene Provisionshöhe
- Klare Angabe, welche Partei welchen Anteil trägt
- Offenlegung einer eventuellen Doppelvertretung
- Nachvollziehbarer Zeitpunkt der Fälligkeit nach Vertragsabschluss
Bedeutung der Innenprovision bei Immobilien
Neben der geteilten Provision ist bei Wohnimmobilien in Deutschland auch die sogenannte Innenprovision verbreitet: Hier übernimmt allein der Verkäufer die vollständige Maklercourtage, ohne dass der Käufer direkt an den Kosten beteiligt wird. Für Käufer wirkt dieses Modell auf den ersten Blick attraktiv, in der Praxis kalkulieren Verkäufer die Provision jedoch häufig in den Angebotspreis ein, sodass sich die Kosten wirtschaftlich betrachtet ohnehin auf beide Seiten verteilen.
Unterschiede im DACH-Raum
Zwischen den Ländern des DACH-Raums bestehen bei der Maklerprovision teils deutliche Unterschiede. In Deutschland bewegt sich die marktübliche Gesamtprovision meist zwischen rund fünf und sieben Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer. In Österreich orientiert sich die Provision an der Immobilienmaklerverordnung, die für den Verkauf üblicherweise einen Satz von drei Prozent zuzüglich Umsatzsteuer je Partei als Höchstgrenze vorsieht, sodass bei einer Doppelprovision insgesamt bis zu rund 7,2 Prozent des Kaufpreises anfallen können.
In der Schweiz gibt es keine bundesweit einheitliche gesetzliche Höchstgrenze für die Maklerprovision. Hier ist die übliche Provisionshöhe stärker von Kanton zu Kanton und von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich. Diese fehlende zentrale Regelung bedeutet allerdings nicht, dass jede Höhe automatisch angemessen ist: Auch in der Schweiz orientiert sich die übliche Provision an der Marktpraxis der jeweiligen Region, und ungewöhnlich hohe Forderungen sollten kritisch hinterfragt werden. Für Immobilien in DACH und Lettland bedeutet das in der Praxis: Wer grenzüberschreitend kauft oder verkauft, sollte sich nicht auf die im Heimatland gewohnten Sätze verlassen, sondern die am jeweiligen Immobilienstandort geltenden Regeln prüfen lassen.
Bei Objekten in Lettland gelten wiederum eigene marktübliche Gepflogenheiten, die sich von den DACH-Ländern unterscheiden können. Die Masins Consult SIA erläutert Auftraggebern deshalb bei jedem Mandat, welche konkrete Regelung für das jeweilige Land und den jeweiligen Immobilientyp gilt, statt pauschale Sätze aus einem anderen Markt zu übertragen. Für Investoren, die sowohl im DACH-Raum als auch in Lettland tätig sind, kann dieser Unterschied bei der Kalkulation der Gesamtkosten einer Transaktion durchaus relevant sein, insbesondere wenn mehrere Objekte in unterschiedlichen Ländern parallel geprüft werden.
Provisionsfrage bei grenzüberschreitenden Immobilien-Mandaten
Wer gleichzeitig Objekte in mehreren Ländern des DACH-Raums oder in Lettland betrachtet, sollte die Provisionsfrage für jedes Objekt einzeln klären, statt von einer einheitlichen Regelung auszugehen. Markus Masin bereitet für solche Mandate üblicherweise eine länderweise getrennte Kostenübersicht auf, damit Auftraggeber die Gesamtbelastung über alle betrachteten Immobilien hinweg realistisch einschätzen können.
Worauf Auftraggeber achten sollten
- Ob überhaupt ein wirksamer Maklervertrag in der vorgeschriebenen Form vorliegt
- Wie hoch die Provision ist und wie sie sich zwischen den Parteien aufteilt
- Ob eine Doppelvertretung besteht und ob dieser zugestimmt wurde
- Ob die vereinbarte Provisionshöhe die jeweils geltenden gesetzlichen Grenzen einhält
Seriöse Maklerarbeit bedeutet, diese Punkte von Anfang an offen zu kommunizieren, statt sie erst auf Nachfrage zu erläutern. Markus Masin legt die Provisionsstruktur bereits im Erstgespräch dar, damit Auftraggeber ihre Entscheidung auf einer vollständigen Kostenübersicht treffen können, statt Details erst kurz vor der Unterzeichnung zu erfahren. Diese Offenheit gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnimmobilie, ein Gewerbeobjekt oder eine Anlageimmobilie handelt, und unabhängig davon, in welchem Land der Transaktion die Immobilie liegt.
Für Objekte mit Bezug zu Deutschland gilt: Vermittlungen erbringt Markus Masin persönlich als nach § 34c GewO zugelassener Immobilienmakler, mit einer 2016 vom Kreis Coesfeld erteilten Zulassung. Beratung, Bewertungseinschätzung und Transaktionsbegleitung übernimmt die Masins Consult SIA mit Sitz in Riga, die im Immobilienbereich sowohl im DACH-Raum als auch in Lettland tätig ist. Gerade bei Fragen zur Provision profitieren Auftraggeber von dieser länderübergreifenden Marktkenntnis.
