Wer eine Immobilie verkauft, muss potenziellen Käufern einen gültigen Energieausweis vorlegen, ganz gleich, ob es sich um ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Gewerbeobjekt handelt. Viele Eigentümer merken erst kurz vor der ersten Besichtigung, dass ihnen dieser Nachweis fehlt, und geraten dadurch unnötig unter Zeitdruck. Bei der Energieausweis-Pflicht beim Verkauf unterstützt Markus Masin Eigentümer frühzeitig, sodass Besichtigungen und Vermarktung reibungslos starten können, statt kurz vor dem ersten Interessenten hektisch einen Ausweis organisieren zu müssen.
Energieausweis-Pflicht beim Verkauf: Wann er nötig ist
Sobald eine Immobilie zum Verkauf angeboten wird, muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. In Deutschland ergibt sich diese Pflicht aus § 80 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG): Bereits bei der Anzeigenschaltung müssen bestimmte energetische Kennwerte angegeben werden, spätestens bei der ersten Besichtigung muss der Ausweis vorgezeigt werden, und nach dem Verkauf ist er dem Käufer zu übergeben. Betroffen sind praktisch alle Wohn- und Gewerbeimmobilien, unabhängig vom Baujahr.
Eine Ausnahme besteht in der Regel nur für Eigentümer, die ihre Immobilie ausschließlich selbst nutzen und weder verkaufen noch vermieten. Sobald aktiv vermarktet wird, entsteht die Pflicht automatisch, auch wenn ein Verkauf zunächst nur vorsichtig geprüft wird und noch keine feste Absicht besteht. Auch bei einem Verkauf innerhalb der Familie, etwa zwischen Geschwistern nach einer Erbauseinandersetzung, gilt diese Pflicht uneingeschränkt, was viele Beteiligte zunächst überrascht.
Braucht auch eine geerbte oder verschenkte Immobilie einen Energieausweis?
Eine reine Schenkung oder ein Erbfall ohne anschließenden Verkauf löst für sich genommen keine Energieausweis-Pflicht aus. Sobald die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer die Immobilie jedoch verkaufen möchte, greift die Pflicht wie bei jedem anderen Verkauf. Die Masins Consult SIA klärt in solchen Fällen frühzeitig, welche Unterlagen zusätzlich zum Energieausweis für einen reibungslosen Verkaufsprozess sinnvoll sind.
Gültigkeit und Erneuerung
Ein Energieausweis ist in der Regel zehn Jahre ab Ausstellungsdatum gültig, sowohl in Deutschland als auch in Österreich. Nach Ablauf dieser Frist verliert er automatisch seine Rechtswirkung und muss vor einem neuen Verkauf durch einen aktuellen Ausweis ersetzt werden, selbst wenn sich am energetischen Zustand des Gebäudes wenig verändert hat.
Wurden am Gebäude wesentliche energetische Sanierungen durchgeführt, etwa der Austausch der Heizungsanlage oder eine umfassende Dämmmaßnahme, lohnt sich mitunter ein neuer Ausweis schon vor Ablauf der zehn Jahre. Ein aktueller, günstiger Wert lässt sich in der Vermarktung besser nutzen als ein veralteter Ausweis, der die tatsächliche energetische Qualität des Objekts nicht mehr widerspiegelt. Gerade bei Immobilien, die vor einigen Jahren energetisch aufgewertet wurden, zahlt sich diese vorzeitige Erneuerung meist unmittelbar in der Vermarktung aus, da sich ein besserer Wert positiv auf das Inserat auswirkt.
Welche Ausweisart im Einzelfall zulässig ist, hängt in Deutschland unter anderem von Baujahr und Anzahl der Wohneinheiten ab. Bei älteren Gebäuden mit wenigen Wohneinheiten schreibt der Gesetzgeber teilweise verbindlich den aufwendigeren Bedarfsausweis vor, während bei neueren oder größeren Objekten häufig auch der einfachere Verbrauchsausweis ausreicht. Eigentümer sollten diese Frage frühzeitig klären, statt erst kurz vor der Vermarktung festzustellen, dass ein bereits beauftragter Ausweis nicht der zulässigen Art entspricht.
Für die Erneuerung eines Energieausweises braucht es in der Regel:
- Unterlagen zum Baujahr und zur Bauweise des Gebäudes
- Angaben zur Heizungsanlage und zur Wärmedämmung
- Nachweise über durchgeführte energetische Sanierungsmaßnahmen
- Gegebenenfalls Grundrisse oder Wohnflächenberechnungen
Unterschiede DE/AT
Zwischen Deutschland und Österreich bestehen einige Unterschiede, die Eigentümer bei einem Verkauf kennen sollten. In Deutschland regelt das Gebäudeenergiegesetz sowohl Verbrauchs- als auch Bedarfsausweise, wobei für viele Bestandsgebäude der günstigere Verbrauchsausweis zulässig ist. In Österreich ist dagegen fast ausschließlich der Bedarfsausweis üblich, der sich stärker an der Bauphysik des Gebäudes orientiert als am tatsächlichen Verbrauchsverhalten der bisherigen Bewohner.
Auch bei den Fristen zeigen sich Unterschiede: In Österreich muss der Energieausweis dem Käufer spätestens 14 Tage nach Vertragsabschluss ausgehändigt werden, während in Deutschland die Übergabe unmittelbar mit dem Verkauf verbunden ist. Bei einem Verstoß gegen die jeweiligen Vorlage- und Übergabepflichten drohen in beiden Ländern Bußgelder, deren Höhe sich nach nationalem Recht richtet und die sich zwischen Deutschland und Österreich deutlich unterscheiden kann. Auch die Pflichtangaben in Inseraten unterscheiden sich im Detail: Während in Deutschland vor allem der Endenergiebedarf beziehungsweise -verbrauch anzugeben ist, verlangt Österreich zusätzlich den Gesamtenergieeffizienz-Faktor, der in deutschen Inseraten keine Rolle spielt.
Für Immobilien in DACH und Lettland bedeutet das: Wer grenzüberschreitend kauft oder verkauft, etwa zwischen Deutschland und Österreich, sollte sich nicht auf die Regelungen eines Landes verlassen, sondern die jeweils geltenden Vorschriften am Standort der Immobilie prüfen. Die Masins Consult SIA berücksichtigt diese Unterschiede bei jeder Transaktion, unabhängig davon, in welchem Land des DACH-Raums sich das Objekt befindet.
Folgen fehlender Nachweise
Fehlt beim Verkauf ein gültiger Energieausweis, drohen nicht nur Bußgelder, sondern auch praktische Nachteile im Verkaufsprozess. Interessenten, die den Ausweis bei der Besichtigung einsehen möchten, erhalten keine verlässliche Auskunft über die energetische Qualität des Objekts, was Vertrauen kostet und Rückfragen erzeugt, die sich mit einem vorliegenden Ausweis leicht vermeiden ließen.
Wird ein Verkauf ohne rechtzeitigen Energieausweis abgeschlossen, können sich daraus außerdem rechtliche Konsequenzen ergeben. Fehlt der Nachweis bei Vertragsabschluss, kann in bestimmten Fällen eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Energieeffizienz als vereinbart gelten, was bei tatsächlich schlechterer Bausubstanz zu Gewährleistungsansprüchen des Käufers führen kann. Eine frühzeitige, saubere Vorbereitung schützt Eigentümer vor solchen Risiken.
Häufige Folgen eines fehlenden oder veralteten Energieausweises sind insbesondere:
- Bußgelder nach den jeweils geltenden nationalen Vorschriften
- Verzögerungen bei Besichtigungen und im gesamten Verkaufsprozess
- Mögliche Gewährleistungsansprüche bei nachträglich festgestellten energetischen Mängeln
- Vertrauensverlust bei Interessenten durch fehlende Transparenz
Gerade bei Immobilien, die parallel über mehrere Kanäle vermarktet werden, wiegt ein fehlender Energieausweis besonders schwer, da sich fehlerhafte oder unvollständige Angaben schnell über mehrere Portale verbreiten und im Nachhinein deutlich aufwendiger zu korrigieren sind als vor der ersten Veröffentlichung.
Markus Masin prüft deshalb bei jedem Mandat frühzeitig, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt, und unterstützt Eigentümer bei der Beauftragung eines neuen Ausweises, sofern dieser fehlt oder abgelaufen ist. So bleibt der Vermarktungsprozess planbar, ohne dass kurzfristig ein fehlendes Dokument den Zeitplan durcheinanderbringt. Diese frühzeitige Prüfung gehört bei Immobilien-Mandaten von Markus Masin standardmäßig zum Ablauf, unabhängig davon, ob es sich um ein einzelnes Wohnobjekt oder ein größeres Portfolio handelt.
Für Objekte mit Bezug zu Deutschland gilt: Vermittlungen erbringt Markus Masin persönlich als nach § 34c GewO zugelassener Immobilienmakler, mit einer 2016 vom Kreis Coesfeld erteilten Zulassung. Beratung, Bewertungseinschätzung und Transaktionsbegleitung übernimmt die Masins Consult SIA mit Sitz in Riga, die im Immobilienbereich sowohl im DACH-Raum als auch in Lettland tätig ist. Gerade bei Fragen rund um den Energieausweis profitieren Eigentümer von dieser Marktkenntnis über Ländergrenzen hinweg.
